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　　米國房地產(chǎn)？這讓齊磊本能的想起了次貸危機。

　　三年后，由米國房產(chǎn)不良貸款引發(fā)的全球性經(jīng)濟危機。

　　本能的就想搖頭，不讓吳寧趟這趟渾水。

　　但是細想了一下，又好像不是那么簡單，不能武斷地認為有次貸危機就不能投資米國房地產(chǎn)，事實可能正好相反。

　　而吳寧見齊磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量說了出來。

　　“現(xiàn)在是米國房地產(chǎn)市場最好的時候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、開發(fā)牌照。甚至借金融便利，實現(xiàn)拿地、開發(fā)、銷售、貸款、貸款金融產(chǎn)品等全套的房地產(chǎn)服務(wù)。”

　　“這里面利潤不小。”

　　吳寧知道，齊磊其實很反感炒房。以前也不止一次說過，商品房市場化沒有任何問題，可是完全套用西方國家的房產(chǎn)路線是不可行的。

　　因為，以家為本的中式思維與西方的自由主義有很大區(qū)別。

　　房子在中國百姓心中的位置遠大西方，這會形成供需關(guān)系極度不平衡的畸形市場。

　　老百姓極度需要房產(chǎn)，可偏偏高度需求又無法養(yǎng)成市場的自律性。

　　在所有商品中，可能房產(chǎn)是百姓容忍性最高的商品，這自然會助長商人的貪欲，鞏固商人的掠奪地位。

　　而房產(chǎn)對中國人幸福度的占比又極大，很容易造成很多不必要的麻煩。

　　但是話說回來。我又不在中國炒房，去禍害米國人，吳小賤真的一點心理負擔(dān)都沒有。

　　“我覺得，這事兒能干！不見得比股市賺的少，而且風(fēng)險也更小些。”

　　齊磊下意識地點了點頭，跟了一句，“是現(xiàn)在風(fēng)險小，以后可就不一定了。”

　　拋開個人情感因素，齊磊再清楚不過，當(dāng)下可不僅僅是米國房產(chǎn)最好的時候，而是最瘋狂的時候。

　　再次沉吟很久，最終點了點頭，“可以！”

　　吳寧一喜，齊磊說可以，那這事兒就成了一半兒了。

　　“不過！”齊磊話鋒一轉(zhuǎn)，嚴(yán)肅地看著吳寧，“你只能玩兩年，最多三年，之后就得脫身。”

　　吳寧不解，“為什么？”

　　兩三年對房產(chǎn)市場來說，太短了。

　　齊磊答，“因為，米國樓市最多三年就得塌房！”

　　吳寧聽的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是沒看見米國樓市有多火爆，怎么可能兩三年就塌？”

　　“不可能！絕對不可能！”

　　齊磊笑了，“你還別不信，你聽我給你分析。”

　　吳寧明顯不太信任，“你說說看。”

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　　很多人可能認為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)從04年開始迎來了十幾年的瘋狂。可實際上，和次貸危機前幾年的米國比起來，根本就是小兒科。

　　由于98年的亞洲金融危機、以及發(fā)生在歐洲的北約轟炸NLM，導(dǎo)致大量資金流入米國。

　　隨后，互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破碎，又讓最大的資金海綿壓縮，釋放更多的資金。

　　而這么多錢聚集在米國無處釋放，同時，在反恐戰(zhàn)爭之前和初期，米國國民收入這一塊又有相當(dāng)?shù)馁徺I力，于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場。

　　這一點上，全世界任何一個國家都是一樣的。

　　有錢就蓋房子，誰也不能免俗。

　　這直接導(dǎo)致了從2000年左右到2007年，米國房地產(chǎn)市場的空前膨脹。

　　近乎瘋狂。

　　瘋狂到什么程度呢？

　　就不要說房價了，我們中國老百姓關(guān)心的那點房價在那個時期的米國根本就不夠看，有更荒誕的。

　　那就是，但凡不是流浪漢、破產(chǎn)者，但凡有一份工作，哪怕是餐廳服務(wù)員、臨時工，你都能買房子。

　　甚至，你連首付都沒有也能買房子！

　　因為，根本就不用付首付。

　　過癮吧？一分錢不花就能有自己的房子？

　　呵呵，不但不用首付，利息還低呢！可千萬別當(dāng)這是好事兒，這是一個災(zāi)難，是資本的最后瘋狂。

　　要看看0首付是怎么來的。

　　銀行和機構(gòu)為了盈利已經(jīng)瘋了，一套房子通過操作可以貸兩份款。

　　就比如，一套首付30%，貸款70%的公寓，貸款金融機構(gòu)可以先用正規(guī)渠道從銀行貸出70%，這和我們的貸款流程差不多。

　　然后再在他們的操作之下，用同一套房子再做一份貸款合同，把首付的30%也從銀行貸出來。

　　于是，不花錢就能擁有房子，利息還低。

　　這種好事兒，普通民眾誰不高興？

　　要知道，住房焦慮在任何一個社會都是存在了，而且是普遍存在。

　　這直接導(dǎo)致了那幾年米國房市的野蠻生長，用戶購買欲望激增。而且，哪怕是有錢全款買房也要貸款。

　　可是，對于相當(dāng)一部分民眾來說，他們是不具備金融思維和長遠計劃的。只圖眼前買到了房，卻沒有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款，以及失業(yè)后的斷供的風(fēng)險會導(dǎo)致的災(zāi)難。

　　更不要說泡沫化房產(chǎn)市場暴雷之后，房價暴跌，房子成了負資產(chǎn)。那些有能力的中產(chǎn)階級也無法支撐房屋帶來的壓力，紛繁破產(chǎn)。

　　而在暴雷之前，這些0首付、家庭收入較低、抗風(fēng)險能力弱的貸款者、就成了次級貸款，就是斷供風(fēng)險高的貸款用戶。

　　更作死的是，明知次級貸款存在高風(fēng)險的情況下，資本依舊貪得無厭。為了追求利益的最大化，把米國的樓市貸款與金融掛鉤了。

　　也就是把這些次級貸款打包成金融產(chǎn)品，最終導(dǎo)致了席卷全球的次貸危機。

　　這都是齊磊前世記憶帶來的見識。

　　可是，怎么解釋才能讓吳寧意識到兩三年之內(nèi)米國房市要塌房呢？這卻是個難題。

　　想了很久，突然發(fā)問，“我問你，米國的CDS市場有多大？”

　　吳寧挑眉，突然問這個做什么？不過也不是什么難題，“大概60多萬億吧！”

　　CDS，就是【信用違約互換】。了解一點米國金融體系的人都知道。

　　說直白一點就是，很多銀行、機構(gòu)、資本為了賺取暴利，經(jīng)常會采取杠桿操作。

　　至于杠桿操作是什么？

　　舉個例子，一個銀行有100億的投資資金，不管他投資什么項目，假設(shè)盈利5%，那就是100億賺5億。

　　可是，假如銀行拿100億做抵押，去借3000億的資金，這就叫加30倍的杠桿。然后再來看盈利5%，可就完全不一樣了。3000億的5%，就是150億！

　　相當(dāng)于本錢100億來說，就是150%的暴利。

　　可是反過來，假如虧損了5%，那么銀行不但賠光了自己的100億，還欠50億。

　　風(fēng)險與受益同在。這就是杠桿。

　　那么問題就來了，資本也知道加杠桿風(fēng)險太大，肯定要想辦法規(guī)避吧？

　　有人就想出一個辦法，給杠桿投資投“保險”。這種保險就叫CDS，信用違約互換。

　　比如，還是那家100億資產(chǎn)的銀行A，為了逃避風(fēng)險，就找到了另一家銀行或者保險公司B。

　　A對B說，“你幫我的貸款做違約保險怎么樣？我每年給你1.5億的保費，連續(xù)10年，一共15億。

　　A的算盤是如果賺了，我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了，150億你來賠，和我也沒關(guān)系。對吧？

　　B也好好琢磨了一下，還慎重的做了統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)A在做的生意賠錢的幾率只有1%。

　　一算賬，假設(shè)我收一百單這種擔(dān)保合同，15億乘100，就是1500億。1%賠錢，也就一單賠錢就賠150億，我還剩1350億，還是有得賺的。

　　于是，B就答應(yīng)了給A做保險。

　　AB都認為這筆生意對自己有利，皆大歡喜。